水道管の更生工事・更新工事をご検討の
マンション管理組合様・ 管理会社様・オーナー様
マンション築20年以上で、こんなお悩みありませんか？
- そろそろ水道管の更生工事・更新工事を行う時期だけど、何をすればいい？
- 現在、水道管がどのような状況か知りたい
- 配管の交換は必ず必要？
- 水道管の劣化はどうしたら防げる？
- 水道管の更新工事のための積立金が不足している
- マンションを長持ちさせるために適切なメンテナンスをしたい
給水管の耐用年数
給水管は、法的に「建物付属設備」に該当し、耐用年数は「15年」と定められていますが、実際の修繕の目安は次のとおりです。
水道管の交換時期の目安
給水管
更生工事：19～23年 交換工事：30～40年
排水管
更生工事：19～23年 交換工事：30～40年
水道管劣化の原因
鉄は必ず錆びます。水道管の種類は建物の築年数によって異なりますが、現在の集合住宅において最も使用されているのがライニング鋼管です。
劣化の原因は赤錆です。内面に樹脂がコーティングされているライニング鋼管は継手のネジ部分が剝き出しの鉄なので、そこから劣化が始まります。
築年数・管の種類・赤錆のリスク部位
（築年数と実際に使用されている管種が異なる場合もあります）
| 築年数の目安 | 管種 | 赤錆のリスク 部位 |
|---|---|---|
| ～1971年 築50年以上 | 鋼管 GP、SGP、SGPW、STPG |
管全体 |
| 1971年～1990年 築35～50年 | ライニング鋼管 VLGP、DVLP、VLP、LP |
継手のネジ部分 |
| 1990年～ 築15年～35年 | ライニング鋼管（コア継手仕様） VLGP、DVLP、VLP、LP |
ネジ込みの甘い継手ネジ部分 |
| 1998年～ 築25年 | ポリエチレン管 PP、PE |
樹脂のためさびない |
| ステンレス管 TPD、TPS、TBS、TPY |
さびにくい |
ライニング鋼管（VLP・VLGP）はネジ部分から劣化します。
一般的な水道管劣化対策と第三の工法
1.更生工事（ライニング工法）
配管内面の赤錆をサンド研磨で削り取り、配管内面を樹脂でコーティング。
工期：2～4日 費用：1,500～2,500万円 効果：約10年（保証）
サンド研磨による配管へのダメージと、樹脂の乾燥が不十分な場合には環境ホルモン（発がん性）が溶出し人体に悪影響の懸念があり、異臭を放つ場合もある。保証は10年だが二度目の施工は不可。劣化の激しい配管には施工不可。
2.更新工事（交換工事）
工期：2～3ケ月 費用：5,000～8,000万円 効果：約20～40年
根本的な解決策になるが、費用が莫大で工期も長い。大量の廃棄物が出る。
３．配管マグネタイト工法（物理処理方式）
工期：約1日 費用：400～600万円 効果：半永久的（建物の寿命まで）
配管そのものではなく、流れている『水』に働きかける事で、既設の配管を長持ちさせる。
従来の２つの工法と比較すると費用が大幅に抑えられる。
現場の状況によっては工期が２～３日かかる場合もある。
第三の工法 配管マグネタイト工法とは
ＢＷ水改質装置を大元の給水管及び貯水槽に設置することで、水の質が変わり、鉄の酸化速度が抑制され、配管内部に発生している赤錆が黒錆に変化します。
黒錆に変化する事で赤錆による配管の閉塞や赤水の症状も改善されます。
また、水道管の劣化で最も怖いのは漏水ですが、配管の肉厚が失われて漏水寸前の箇所は、黒錆で修復されるので漏水のリスクを回避できます。
低コスト・短工期・メンテナンスフリー、建物の寿命まで配管の延命が可能となる工法です。
・ＮＥＴＩＳ 登録番号ＫＴ－１６０１２５－ＶＲ
・日本水道協会 JWWA 認証登録番号 Z－92
・日、米、欧、シンガポール、マレーシア特許取得済
※50世帯の集合住宅の場合の比較
BW水改質装置とは
BW水改質装置を給水管及び貯水槽に設置して水を改質します。この装置は、浄水器の様な濾過フィルターはなく、人工の鉱物結晶を高温焼成した硬質ハイブリッドセラミックの働きによるもので、溶解力・制菌力・抗酸化力などの性質を向上させます。
赤錆を黒錆に変えて水道管の長寿命化を実現！大規模修繕の大幅なコスト削減！
これは日本古来より製薬家が自然の鉱物を用いて腐敗しにくい水を生成してきた伝承技術に由来します。
建設業界では、浄化槽の生物反応槽の汚泥分解を促進する為に花崗岩が経験的に使用されてきました。
黒錆化の事例紹介
赤錆による配管の閉塞が改善
配管の劣化が進むと酸化された配管内面の鉄が溶けだし赤錆となります。赤錆が成長すると配管を閉塞させてしまい、水圧が低下し給湯機が着火不良を起こしたり、蛇口から赤水が出たりします。
配管内部の赤錆が黒錆に変わると、黒錆は赤錆に比べて密度が10倍高く安定しているので、錆の体積が縮小し、配管の閉塞・赤水が改善されます。
漏水を未然に防ぐ
上述のように、配管内面の鉄が溶けだし、錆が成長して配管が閉塞するという事は、一方で配管の肉厚が薄くなり、徐々に漏水に近づいていることになります。
配管の多くは建物の躯体の中や地中に埋設されており、そこで漏水してしまうと、漏水調査や漏水修繕工事は容易ではありません。
配管マグネタイト工法は、配管の肉厚が薄くなり漏水に近づいている弱い箇所を黒錆で修復できるので、漏水のリスクを未然に防ぐことが出来ます。これは既に漏水の始まっている建物にも適用可能です。
異種金属接合にも有効
BW水改質装置により、鉄の酸化速度が抑制され、配管内部の赤錆を黒錆に変化させます。
黒錆は、腐食により薄くなった漏水寸前の箇所が修復され、漏水のリスクを回避します。
鉄管はいつか必ず錆びます。また配管の劣化状況は現場ごとに違います。同じ築年数であっても施工方法・使用状況・水質の違いによって赤水（錆水）や漏水の症状が出る建物と出ない建物があります。症状が出てなくても築20年以上経過していれば既に劣化が進行し腐食している場合もあります。
配管マグネタイト工法は、人体・環境にやさしく、低コストの水道管劣化対策です。
T.K.K.エボリューションは、110年以上に亘り水道設備、給排水設備のメンテナンスサービスを行ってきたTKKグループです。
建物の健全な維持管理には、問題が起きてから対応する『事後保全』ではなく、問題を未然に防ぐ『予防保全』の考え方が重要です。
我々TKKグループは、品質とコストの両面で最適な、給排水設備のメンテナンスをご提案いたします。
まずは、お気軽にご相談ください。